일본 부동산 시장, 비트코인 결제 시대 개막
암호화폐가 바꾸는 부동산 시장: 혁신인가 유행인가?
본 보고서는 Tiger Research가 작성했으며, 일본 오픈 하우스 그룹의 비트코인 및 이더리움 부동산 결제 도입의 영향과 시사점을 분석했습니다.
TL;DR
일본의 대형 부동산 개발업체인 오픈 하우스 그룹이 비트코인과 이더리움을 부동산 결제 수단으로 이미 도입했으며, 이는 일본 부동산 업계의 중요한 변화로 평가받고 있다.
일본 부동산은 안정성으로 글로벌 투자자들에게 인정받는 시장이다. 암호화폐 결제로 국경 간 거래가 간소화되어, 외국인들의 더 빠르고 저렴한 투자가 가능해져 시장 기회가 확대될 전망이다.
이러한 추세가 확산되면 거래가 빨라지고 전통 금융 의존도가 낮아질 것이다. 부동산뿐 아니라 요트, 미술품 같은 고가 자산 시장에서도 암호화폐 결제가 가속화될 것으로 전망된다.
1. 들어가며
최근 일본의 대형 부동산 개발 기업인 오픈 하우스 그룹(Open House Group)이 비트코인과 이더리움을 부동산 결제 수단으로 도입했다. 이는 아시아 주요 부동산 기업 중 최초의 시도로, 부동산 거래와 같은 고액 거래에서 암호화폐 활용 가능성을 보여주는 중요한 사례다. 현재 오픈 하우스 그룹은 임대수익을 창출하는 수익형 부동산(Income Producing Property)에 한정해 서비스를 제공하지만, 추후 다른 부동산 유형도 확장할 예정이다.
부동산은 대표적인 비유동자산으로, 단기간에 현금화하기 어렵고 적절한 거래 상대를 찾기도 쉽지 않다. 그러나 암호화폐 결제를 도입하면 결제 옵션 다양화를 통해 거래 편의성이 높아지고, 국경 간 자금 이동 부담이 줄어 외국인 투자자의 진입 장벽도 낮출 수 있다. 이는 부동산의 비유동성을 보완하고 시장 효율성을 높이는 중요한 전환점이 될 것으로 기대된다.
2. 왜 지금인가: 성숙해진 암호화폐와 부동산 시장의 기회
2.1. 비트코인 제도권 편입과 글로벌 부동산 시장의 암호화폐 채택 증가
비트코인은 미국 ETF 승인 이후 기관 투자자의 본격적인 참여로 주목받고 있다. 이로써 가치 저장 수단으로 인정받는 동시에, 제도권 편입이 진행되면서 유동성이 늘고 안정성도 한층 높아졌다. 2024년에는 비트코인 트랜잭션 볼륨이 19조 달러를 돌파해 사상 최대치를 기록했으며, 이는 전년 대비 2배 이상 성장한 수치다. 이로써 비트코인은 부동산과 같은 고액 자산 거래에도 활용될 가능성이 높아져, 실물 자산 시장에서 영향력이 한층 확대될 것으로 기대된다.
비트코인을 활용한 부동산 거래는 이미 글로벌 각지에서 활발히 이루어지고 있다. 미국 마이애미에서는 암호화폐를 이용한 부동산 구매가 급증하는 추세이며, 블록체인 기반 부동산 플랫폼 '프로피(Propy)'는 플로리다에서 암호화폐를 활용한 최초의 부동산 판매 거래를 중개한 바 있다. 또한 두바이, 스페인, 터키 등 5개국에서 사업을 영위하는 글로벌 부동산 그룹 TEKCE 역시 비트코인을 통한 부동산 구매를 중개하면서, 암호화폐의 활용 범위를 확장하고 있다.
2.2. 일본 부동산 시장의 매력
일본 부동산 시장은 안정성과 유동성이 높고, 저금리 환경을 갖추고 있어 해외 투자자들에게 매력적인 투자처로 꼽힌다. 특히 주택담보대출 비율(LTV)이 70~80%에 달하고 대출이자도 1%대로 유지돼, 비교적 낮은 진입장벽을 제공한다. 여기에 엔화 가치가 낮은 점 역시 투자 매력을 높이는 요인이다.
NLI 리서치에 따르면 금리가 낮게 유지되는 동안 도쿄 23개 구역의 평균 주택 가격이 꾸준히 상승하고 있다. 이는 낮은 대출 비용이 부동산 수요를 촉진하는 동시에, 투자 수익률을 높이는 데 기여하고 있음을 보여준다. 또한 2025년 1분기 평균 임대 수익률이 4.2%에 달해, 외국인 투자자들에게는 임대 수익 측면에서도 충분히 매력적인 시장으로 부각되고 있다. 일본 부동산 시장은 안정성과 수익성을 동시에 추구하는 투자자들에게 더욱 매력적으로 부각되고 있다.
3. 부동산 시장의 혁신: 암호화폐 결제가 여는 새로운 기회
부동산 시장에 암호화폐 결제가 도입되면서 다양한 가능성이 열리고 있다. 우선, 암호화폐 투자자들은 복잡한 오프램프 과정을 거치지 않고 보유 중인 암호화폐로 실물 부동산을 직접 매입할 수 있다. 이는 단순히 실물 자산을 확보하는 데 그치지 않고, 암호화폐 변동성에 대한 안정적인 투자처를 찾고자 하는 이들에게 포트폴리오 다각화 효과를 제공한다. 꾸준한 수익률을 보여온 일본 부동산은 위험 분산 측면에서 매력적인 선택지가 될 수 있다.
웹3 기업들 역시 자체 보유 암호화폐를 부동산 자산으로 전환해 재무 안정성을 높일 수 있다. 특히 해외 송금이 어렵거나 자본 통제가 엄격한 환경에 놓인 외국인 투자자들은, 환전 등 높은 수수료 부담을 덜고 암호화폐를 통해 부동산에 직접 투자할 수 있어 접근성이 한층 강화된다.
한편, 오픈하우스 그룹은 결제 수단을 다변화해 고객층을 넓히는 데 그치지 않고, 메타플래닛(Metaplanet)처럼 결제 대금을 포함한 일부 자금을 비트코인으로 전환해 ‘비트코인 준비금’을 구축할 가능성도 있다. 이를 통해 재무 포트폴리오를 다각화하고 주가 상승의 동력으로 삼을 수 있다. 메타플래닛은 비트코인 매입 이후 주가가 급등하는 등 긍정적인 시장 반응을 얻었는데, 이는 투자자들이 이를 ‘미래 경쟁력 강화 수단’으로 평가했기 때문으로 해석된다. 오픈하우스 그룹 역시 같은 전략을 택한다면, 유사한 시장 반응을 기대할 수 있을 것으로 전망된다.
4. 전통 금융의 도전과 암호화폐 변동성 리스크
암호화폐가 부동산 거래의 새로운 결제 수단으로 떠오르면서, 전통 금융 기관의 기존 수익 구조가 위협받을 수 있다는 우려가 제기된다. 은행들은 송금 및 외환 수수료, 주택담보대출 등 핵심 수익원을 잃을 가능성이 있으며, 부동산 금융 분야에서 차지했던 영향력도 축소될 수 있다. 특히 자산 담보 스테이블코인 등 탈중앙화된 대출 모델이 급부상하면, 전통 금융의 지배력이 더욱 약화될 가능성도 있다.
아울러 규제 기관과 세무 당국에겐 암호화폐 결제 확대에 따른 새로운 과제가 주어진다. 해외 투자자가 암호화폐로 부동산을 매입할 경우, 자금 흐름을 추적하기가 까다롭고, 이에 따른 세제·규제 대응이 시급해질 수 있기 때문이다. 일본을 비롯한 각국은 이러한 변화에 대응하기 위해 암호화폐 거래 관련 과세 체계와 규제 프레임워크를 지속적으로 발전시킬 필요가 있다.
아울러 비트코인은 다른 전통 자산 대비 변동성이 여전히 큰 편이어서, 부동산 가격을 곧바로 비트코인(BTC)이나 이더리움(ETH)에 연동하는 경우 짧은 시간 내에도 거래 금액이 크게 변동될 수 있다. 이를 방지하기 위해 부동산 가격을 스테이블코인을 기준으로 설정하고, 구매자가 BTC나 ETH로 결제할 때는 스테이블코인으로 환산하는 과정을 거치는 방안이 고려될 수 있다. 또한 결제 후 즉시 법정화폐로 오프램프하거나, 파생상품을 통한 헷징(hedging) 전략을 통해 구매자와 판매자 모두 변동성 리스크를 줄이는 방법도 검토가 필요할 것으로 사료된다.
5. 일시적 현상인가, 글로벌 트렌드인가?
오픈 하우스 그룹은 2022년부터 비트코인 라이트닝 네트워크(Lightning Network) 연구 지원을 비롯해 블록체인 기술 활용 방안을 적극 모색해 왔다. 이는 단순한 결제 방식을 넘어 부동산 소유권, 스마트 컨트랙트, 디파이(DeFi) 통합 등 폭넓은 활용을 염두에 둔 장기 전략임을 시사한다. 이미 시장에서는 부동산 소유권 토큰화를 시범적으로 운영 중이며, 이 움직임이 본격화되면 일본 부동산 판매의 새로운 모델을 개척할 가능성도 있다.
이번 암호화폐 결제 도입으로 오픈 하우스 그룹이 글로벌 투자자들의 수요를 확인한다면, 일본뿐 아니라 세계 여러 부동산 기업이 이를 뒤따를 수 있다. 결제를 넘어, 소유권 기록 등 다양한 영역에서 암호화폐와 블록체인 기술을 접목하면 거래 효율성과 투명성이 제고되고, 다양한 금융 솔루션과의 연계도 촉진될 것으로 기대된다.
실제로 싱가포르와 홍콩의 기업들도 이미 프롭테크(PropTech) 분야에서 부동산 토큰화를 적극 시도하고 있다. 예를 들어, 싱가포르의 스타트업 프랙스터(Fraxtor)는 부동산 담보 토큰을 싱가포르와 호주에 이중 상장(dual listing)해, 부동산 토큰화 노력을 한층 확대해 왔다. 이는 앞으로 부동산 분야에서 더 다양한 디지털 자산 연계 모델이 시도될 가능성이 높음을 보여주는 사례다.
아직 이 흐름이 일시적 현상으로 그칠지, 아니면 글로벌 트렌드로 자리 잡을지는 불투명하다. 다만 2017년부터 일부 부동산 개발업체가 비트코인을 결제 수단으로 도입한 두바이를 비롯해, 암호화폐를 활용한 거래가 지속적으로 확인되고 있다. 일본의 이번 시도가 다른 아시아 국가들에도 유사한 파급효과를 일으켜, 블록체인 기반 부동산 시장의 혁신을 가속화할 수 있을지 귀추가 주목된다.
6. 마치며
오픈 하우스 그룹의 암호화폐 결제 도입은 단순히 결제 방식을 하나 늘리는 데 그치지 않고, 부동산 금융 인프라 전반에 새로운 변화의 시작을 알린다. 물론 부동산 거래는 민감한 분야이고, 암호화폐의 변동성과 미비한 규제 등 아직 해결해야 할 과제도 적지 않다. 그럼에도 불구하고 거래 절차 간소화, 유동성 확대, 글로벌 투자자 유치 등 잠재적 이점은 충분히 주목할 만하다.
이 전략이 성공적으로 정착한다면, 부동산 시장 전반에 파급 효과가 예상될 뿐 아니라, 요트·프라이빗 제트기·미술품 같은 고가 자산 시장까지 암호화폐 결제가 확산될 가능성도 거론된다. 이는 암호화폐가 단순한 투기 수단을 넘어, 실제 금융·자산 운용 메커니즘으로 자리 잡을 수 있음을 시사한다. 결국 이러한 변화가 얼마나 빠르고, 얼마나 깊게 기존 체계와 융합될 수 있는지가 관건이다.
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